说到上海“西南一哥”，那自然非徐汇莫属！

这里既有徐家汇的摩登时尚，也有衡复风貌区的海派雍容；既有梧桐树下的闪烁霓虹，也有滨江步道的惬意休闲；既有沪上的繁华富庶，也容得下市井烟火气息……

一句话，“海纳百川”的城市精神在徐汇这里得到了淋漓尽致的呈现！

(资料图片)

徐汇的包容性、丰富性如此之精彩，楼市的热度自然也不会低，甚至一直是传统市区的置业焦点。

今天，飞哥再来和大家一起重温：

2022年的徐汇楼市！

新房市场：4新盘超2800组认购，过半客户买不到房

2022年徐汇有4新盘入市（只统计年内认购的项目），分布在徐汇滨江和长桥，总供应1335套房源，认购人数高达2800+组，有过半客户铩羽而归。

积分方面，只有百汇园三期和御江廷2盘触发积分，平均入围社保在189个月，平均入围裸分在73.85分。

这样的入围门槛，已经是非常之高了，几乎可以说是“社保巨子”们的天下。

当然，在高积分的背后，徐汇新盘也有“滑铁卢”！

长桥的地产尚海悦庭，没能续写汇成南街里的当年的认购“神话”，大概率在于价格“跳”得超乎预期，另外推盘套数也比较大；

徐汇滨江的宝能公馆1288没能触发积分，只因为“雷声犹在”。

但徐汇的强大的基本盘还在，也让两盘的认购开盘依旧保持了“体面”，认购率双双破百基本上清盘没有压力。

尤其是宝能公馆1288，更像是一场风险与收益的博弈。事实也证明，“倒挂之下必有勇夫”，从侧面也能反映出徐汇滨江整体的板块价值和市场认可度。

因此，要买徐汇新房，拼的不只是预算，更要准备胆量和积分。有胆量可以不用积分，没有胆量就努力攒分吧！

2.土地市场：成交4幅宅地，今年供应量有望增加

2022年，徐汇的土地市场比较热闹，一共成交4幅宅地。

在浦西市中心7区里面，属于“家有余粮不愁吃”的那种。

拿徐汇自身10年对比，2022年土拍规模排名第3，仅次于2020年和2018年。

2020年大家都知道，香港置地联合体以310.5亿元竞得上海市徐汇滨江西岸金融港巨无霸地块，堪称史诗级“大手笔”，其中住宅部分就是现在的香港置地启元，有望一季度入市。

2021年拍出的3幅宅地，目前也只有御江廷入市。剩余2幅地块（玖珑庭、上海城投康健项目）上市的日子大概率在今年了。

摸排之下，光是2021年2幅宅地+2022年4幅宅地，今年徐汇的供应量就或将迎来一轮“高峰”。

其中，徐汇滨江仍然是主阵地，汇元玺、保利&西岸开发徐汇滨江项目有相当部分中小户型，预算1300万左右高分可以盯着；

除了徐汇滨江，2022年华泾“华之门”综合体也是新晋“明星”，招商、嘉华两家开发商联合进驻开发仅有的两幅宅地，TOD开发模式+西南片区地标商办+华泾4轨交汇，潜力不可小觑。

毋庸置疑，这些地块相继在今年入市，预算七八百万起入住徐汇，机会多多，今年当是置业徐汇的新房大年。

3.二手市场：小户型老公房市场依然香，豪宅成交徐汇滨江“霸榜”

浦西市中心7区都有个共同特征，就是老房子较多！

徐汇98年以前老公房占比约6成，98年以后商品房占比41%。

从数据占比层面，徐汇的商品房比率会略高于杨浦（38%）。两区都是教育大区，素有“南徐汇，北杨浦”之称。因此，很多家长愿意为了学区买在徐汇的老公房，也就是大家所谓的“老破小”。

老公房的成交体量一直是最大的，2022年依旧如此。

200-400万、50㎡以下的小户型最受欢迎。看来，入手了徐汇的优质老破小，流通性的问题大可不必忧虑。

观察成交量10年走势，2022年也是徐汇二手房的“萎缩之年”，只有7324套，但价格仍是坚挺上扬。

从环线来看，徐汇内中环的二手房最为畅销，因为这里的老公房占比较多。

从板块来看，徐汇中心（徐家汇）的成交占据首位，接下来是南站和田林板块。

说完老公房，我们再看看徐汇2000万以上豪宅成交数据。

不像杨浦，大牌豪宅几近扎堆新江湾，徐汇的豪宅分布较为广泛，成交体量也是更上一个层次。

2022年，多金买家更愿意买在徐汇滨江，接下来是徐家汇。其中最受欢迎的当属尚海湾豪庭、嘉御庭、百汇园。

最后，为大家附上徐汇各板块成交量TOP20榜单:

总结而言;

徐汇新房供不应求，总体高热状态，预算和积分双双高要求；

二手房刚需成交旺盛，集中在徐汇内中环老公房；豪宅也比较活跃，集中在徐汇滨江和徐家汇板块。

今年徐汇的新房供应将大幅增加，有望缓解徐汇供不应求的紧张程度。打新的小伙伴要尽早行动起来！